Thuis in wonen

Notulen van de vergadering van Stichting Huurdersraad Omnivera,
op vrijdag 27 februari 2015 in het kantoor van Omnivera 

Aanwezig van het dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad:
M. Stek voorzitter
J. Kuipers secretaris
J.W. Heijkoop penningmeester

Aanwezig namens Omnivera:
M. Ouajnan manager wonen
R. Jens senior medewerker wonen

(tijdens agendapunt 6.) H. Boulet woonconsulente
M. Dame notulist

1. Opening en mededelingen

Voorzitter M. Stek opent de vergadering en heet alle aanwezigen welkom.

Als eerste wordt agendapunt 6. behandeld i.v.m. de toelichting door Hilda Boulet.

6. Servicekostenbeleid
In december is het plan van aanpak voor het servicekostenbeleid besproken met Stichting Huurdersraad. In deze vergadering wordt het servicekostenbeleid besproken en ter instemming voorgelegd aan Stichting Huurdersraad.

Er volgen enkele opmerkingen:

Stichting Huurdersraad vindt het vreemd dat we na 98 jaar een servicekostenbeleid moeten opstellen. Is er dan wel goed afgerekend? Het afrekenen is altijd juist gedaan. Echter was er geen consistentie tussen de complexen en componenten. Bijvoorbeeld de Rembrandthof is een complexe samenstelling en zorgde in het verleden wel eens voor verwarring. Onlangs zijn twee zaken behandeld door de huurcommissie. Het betrof in beide gevallen de stookkosten van bewoners van de Rembrandthof. De uitspraak van de huurcommissie luidt in beide gevallen dat de verdeling die is toegepast juist is geweest. Hiermee is een einde gekomen aan de langdurige discussie.
M. Ouajnan antwoordt dat dit mede aanleiding is om de verdeling van de servicekosten in een servicekostenbeleid in kaart te brengen om onduidelijkheden te voorkomen. Stichting Huurdersraad benadrukt het belang van een goede uitleg aan huurders.
M. Ouajnan antwoordt dat de bewonerscommissies voorafgaand aan de afrekening de verantwoording van de verdeling van servicekosten krijgen. Daarnaast ontvangen huurders een begeleidend schrijven bij de afrekening en kunnen zij de onderliggende facturen inzien.

Er volgen enkele vragen:
Pag.6
Stichting Huurdersraad heeft moeite met de naam servicecontract. Moet de benaming niet zijn onderhoudscontract?
M. Ouajnan antwoordt dat de ‘Onderhoudswijzer’ een onderdeel is van het huurcontract. Daarnaast heeft de huurder de mogelijkheid om te kiezen voor een Servicecontract voor de uitvoering van het besluit kleine herstellingen. Afgesproken wordt om niet de benaming te wijzigen, maar in het servicekostenbeleid bij de component 36 Servicecontract te vermelden; (volgens onderhoudswijzer).

Pag.8
2.4.2 Niet-verrekenbare servicekosten Stichting Huurdersraad staat erop dat de verrekenbare en niet-verrekenbare servicekosten expliciet in de huurovereenkomst genoemd worden.
M. Ouajnan antwoordt op dit moment ook het geval is.
2.5 Uitbreiding van het servicekostenpakket, 2e alinea
Als het servicekostenpakket (van een bepaald wooncomplex) wordt uitgebreid mag Omnivera dit pas in rekening brengen als 70% van de bewoners daarmee schriftelijk instemt.

Pag.9
2.7 Administratie- en beheerkosten
Stichting Huurdersraad pleit voor helderheid richting de huurder en mogelijke onduidelijkheden uit te sluiten. Zij vraagt om administratiekosten als aparte component op te nemen.
M. Ouajnan antwoordt dat administratiekosten niet als servicekostencomponent genoemd mogen worden, maar mogen wel over de aparte componenten worden berekend. 5% administratiekosten is wettelijk vastgelegd. Voorgesteld wordt om in de brochure Servicekosten te vermelden dat we 5% administratiekosten in rekening brengen over de gemaakte kosten per component.

2.9 Informeren van en overleg met huurders over servicekosten
Stichting Huurdersraad merkt op dat na zo’n 5 jaar er toch weer verschillen ontstaan.
M. Ouajnan antwoordt dat dit klopt, maar na mutatie wordt dit weer gelijk getrokken.

Na bovengenoemde opmerkingen stemt Stichting Huurdersraad in met het servicekostenbeleid.

Hilda Boulet wordt bedankt voor de mondelinge toelichting en wordt door de Huurdersraad verzocht de vergadering te verlaten.

2. Notulen
2.1 Notulen vergadering Stichting Huurdersraad, d.d. 12 december 2014
Er volgen enkele opmerkingen n.a.v. de notulen:
 
- Agendapunt 4.
Projectinformatie AF-HOED
Stichting Huurdersraad heeft al meerdere keren haar verontrusting uitgesproken over project AF-HOED, maar mist deze verontrusting in de notulen.
M. Ouajnan antwoordt dat in deze notulen nogmaals wordt benoemd dat de Huurdersraad haar bezorgdheid uitspreekt over dit project. Verder merkt zij op dat eventuele mogelijke risico’s op dit moment uitgebreid worden besproken en bestudeerd omdat de zorgen hierover gedeeld zijn.

Morgenslag
Stichting Huurdersraad mist in de notulen dat zij naast het feit dat zij het jammer vinden dat er in deze wijk geen sociale huurwoningen worden gebouwd ook geadviseerd heeft om geen huurwoningen te bouwen in de wijk Morgenslag tegen de geldende kavelprijzen.

- Agendapunt 6.
Jaarplan/begroting 2015, Pag. 6
De weergave van grafiek 2 klopt niet met de genoemde percentages.
M. Ouajnan antwoordt dat dit inderdaad dubbel te interpreteren valt.

Pag.14
Stichting Huurdersraad heeft geen antwoord gekregen op de vraag naar de onrendabele top van de nieuwe woningen in de Oranjebuurt. M. Ouajnan antwoordt dat tegenwoordig anders wordt gerekend. M. Ouajnan stelt voor om in een volgende vergadering door een deskundige uit te laten leggen hoe de berekening tot stand komt bij nieuwbouw en specifiek de Oranjebuurt.

Pag. 19
J. Kuipers denkt niet dat huidige bewonerscommissies zomaar omgezet kunnen worden in wijktafels, omdat de bewonerscommissies handelen vanuit het belang van het betreffende complex.
M. Ouajnan stelt voor dat Stichting Huurdersraad hierover met de bewonerscommissies in gesprek gaat. De bewonerscommissies hebben namelijk enthousiast gereageerd en daarom is een gesprek tussen Stichting Huurdersraad en de bewonerscommissies raadzaam om een juist beeld te hebben. Huurdersraad Omnivera gaat op korte termijn de bewonerscommissie uitnodigen voor overleg. Na bovengenoemde opmerkingen worden de notulen goedgekeurd.

3. Ingekomen stukken/mededelingen
3.1 Ingekomen stukken
3.1.1 Brief bewoners Sluisweg, uitnodiging bewonersbijeenkomst op 27 januari 2015
3.1.2 Brief bewoners Frederikstraat, uitnodiging bewonersbijeenkomst op 3 februari 2015
3.1.3 Verslag bewonersbijeenkomst Sluisweg
3.1.4 Verslag bewonersbijeenkomst Frederikstraat
3.1.5 Uitnodiging officiële paal Oranjebuurt

Stichting Huurdersraad heeft beide informatiebijeenkomsten bijgewoond en heeft hierover gemengde gevoelens. Zij vonden dat bij de informatieavond van de Sluisweg de beantwoording op vragen verdedigend was. De bijeenkomst van de Frederikstraat verliep volgens Stichting Huurdersraad positiever. Maar zij begrijpt de reactie van bewoners niet. Deze komen niet in opstand en lijken de voorgenomen sloop te accepteren. Verder merkt Stichting Huurdersraad op om voortaan de adressering van de brieven graag op naam te doen en de datering onjuist was.

3.2 Mededelingen
Er zijn geen mededelingen.

4. Huurverhoging
Bij het bepalen van de huurverhoging streven we naar het minimaal noodzakelijke, dus niet naar het maximaal haalbare. Daarom stellen we een gematigde huurverhoging voor van gemiddeld 2,28%. De basishuurverhoging stellen we vast op 2%, dat is dus 0,5% minder dan het maximaal toegestane percentage. Ook voor de middeninkomens zetten we geen inkomensafhankelijke huurverhoging in, maar kiezen we voor een huurverhoging van 2%, dat is 1% lager dan het maximum). Voor de inkomens vanaf € 43.786,- zetten we de volledige mogelijkheid van 5% huurverhoging in. De nieuwe huren bedragen 66,7% van de maximaal redelijke huren. Bij de huurverhoging voor 2015 is vooral gekeken naar wat wettelijk mogelijk is en wat we minimaal kunnen vragen. Door in te zetten op de huurverhoging bij huishoudens die het wel kunnen betalen, proberen we deze middelen in te zetten bij de huishoudens die het nodig hebben.

Stichting Huurdersraad staat niet achter de voorgestelde huurverhoging en maakt zich zorgen over het verliezen van onze betaalbare woningen. M. Ouajnan licht toe dat we niet anders kunnen met het oog op de financiële ruimte. Nadat de herziende woningwet is ingevoerd gaan we samen met de gemeente de woningbehoefte in Hardinxveld-Giessendam in kaart brengen en een strategie bepalen welke ingrepen er nodig zijn in de voorraad om deze voldoende en betaalbaar te houden. Op dit moment lopen we niet uit de pas in de betaalbaarheid. Ook gaan we opnieuw met de gemeente om tafel om de streefhuren te bepalen. Hierbij wordt ook Stichting Huurdersraad betrokken. Stichting Huurdersraad wordt gevraagd om binnen 2 weken een beargumenteerd voorstel in te dienen. Dit i.v.m. het opstarten van de huurverhogingsprocedure. Eind januari is het voorstel door de overheid pas bekend gemaakt, waarna dit in het MT is besproken.

Stichting Huurdersraad vindt deze termijn te kort en vraagt om een termijn van 6 weken. Afgesproken wordt dat Stichting Huurdersraad er naar streeft om voor 12 maart a.s. met een voorstel  te komen. Eventueel kunnen we op vrijdag 13 maart nog een extra overleg inplannen.

5. Projectinformatie
Er is een aantal nieuwbouwprojecten in uitvoering/voorbereiding. Op dit moment is geen voortgangsrapportage beschikbaar. Er wordt gewerkt aan een nieuw format om de projectinfo op een heldere manier weer te geven. De voortgang en planning van de lopende projecten wordt tijdens de vergadering mondeling toegelicht.

AF-HOED
Op dit moment wordt met diverse partijen gesproken over de afname van zorgwoningen. Verder is de gemeente gevraagd om de woningen zonder zorgindicatie te kunnen verhuren. Voor de commerciële ruimten wordt gezocht naar een koper. Omnivera deelt de zorgen van Stichting Huurdersraad als het gaat om de realisatie van dit project.

De Groene Wei
Op maandag 23 februari zijn de overeenkomsten getekend met gemeente en partijen die de algemene ruimtes gaan exploiteren. De voorbereidingen lopen voorspoedig.

Oranjebuurt
Op dinsdag 24 februari is de officiële paal geslagen voor de 1e fase van dit project.

7. Rondvraag
- M. Stek heeft geconstateerd dat na het uitvoeren van werkzaamheden aan zijn woning er een lege kan in zijn container is gegooid. Mogelijk zat hierin een chemische stof.
Hij vraagt Omnivera om er op toe te zien dat onderaannemers (chemisch) afval meenemen nadat werkzaamheden zijn uitgevoerd.
M. Ouajnan neemt dit op met de afdeling vastgoed.
- M. Stek vraagt of er binnen Omnivera een soort calamiteitenprotocol bestaat?
M. Ouajnan antwoordt dat: een calamiteitenplan is opgesteld, dit is nagenoeg gereed;  bij ouderen worden elektrische kookplaten en rookmelders aangebracht; · bij mutatie worden geisers verwijderd, dit zijn er nog maar enkele. 

8. Sluiting
Tot slot merkt voorzitter M. Stek op dat de ontstane interne situatie erg bedroevend is. Stichting Huurdersraad is tijdens het vooroverleg op 24 februari 2015 op de hoogte gebracht door de voorzitter van de raad van commissarissen.

Op 13 februari 2015 is door Stichting Huurdersraad de zienswijze over de fusie ingediend. Stichting Huurdersraad merkt op dat de zienswijze op basis van vertrouwen in een persoon is opgesteld en het vertrouwen in de toekomst door de huidige situatie minder is geworden.
M. Ouajnan adviseert Stichting Huurdersraad om dit te bespreken met de raad van commissarissen.

Niets meer aan de orde zijnde, bedankt M. Stek de aanwezigen en sluit de vergadering.

Voorzitter:                                                                                                          Secretaris:

M. Stek                                                                                                               J. Kuipers