Stichting Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam
Adviesaanvraag jaarlijkse huurverhoging
(2020)
13 februari 2020
verwachten we rond 13 april 2020, en zullen dan ook os advies bekend maken via de website. Dus later meer.
Dit is met name belangrijk voor de primaire doelgroep: de huishoudens met de lagere inkomens.
In het kader van de toewijzingsregels (EU-norm, passend toewijzen) is deze primaire doelgroep begrenst tot
het jaarinkomen van € 39.055, - (peil 2020).
Aan de secundaire doelgroep (lagere middeninkomens tussen € 39.055, - t/m € 43.574, -) mogen we beperkt
toewijzen in de sociale sector. De inkomensgroep boven € 43.574, - vormt geen doelgroep voor de toewijzing
in de sociale sector.
in overeenstemming met het Sociaal Huurakkoord 2018 2,6% (inflatie 1 december 2018 tot 1 december 2019),
exclusief huurharmonisatie en alle huurverhogingen wegens woningverbetering.
Woningcorporaties krijgen wel de mogelijkheid om in de Prestatieafspraken met gemeente en
huurdersorganisatie een hogere huursomstijging dan 2,6% voor 2020 af te spreken, maar niet hoger dan 3,6%.
op 1 januari 2021 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2020.
Hierbij worden bepaalde woningen buiten beschouwing gelaten, zoals bijvoorbeeld woningen die
leeg staan op 1 januari 2020 of 2021.
in inflatie + 2,5 procentpunt. Door verruiming van de maximaal toegestane huurverhoging kunnen
woningcorporaties binnen de maximale huursomstijging de huurverhoging voor individuele
woningen differentiëren naar de afstand tussen de feitelijke huurprijs en de maximale huurprijsgrens
van de woning.
Door het hanteren van een staffel kan een betere relatie worden gelegd tussen huurprijs
en kwaliteit van de woning.
Uitzonderingen hierop zijn AOW-gerechtigden en gezinnen van 4 of meer personen.
Diverse groepen zijn uitgesloten van een inkomensafhankelijke huurverhoging.
Het ministerie heeft deze benoemd. Het gaat om AOW-gerechtigden en gezinnen van 4 of meer personen.
De bestaande uitzondering voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten blijft
daarbij gehandhaafd.
Randvoorwaarden Fien Wonen
Fien Wonen van de afspraken uit het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond welke als basis zijn
gebruikt voor het bepalen van de huurverhoging.
In de vrije huursector (boven € 737,14) mag
geen inkomensafhankelijke huurverhoging worden gevraagd.
De woningen tellen ook niet mee in de huursom.
Woningen in de vrije huursector zijn matig verhuurbaar.
Het voorstel is om een huurverhoging door te voeren van 2,6%, gelijk aan het inflatiecijfer.
aantal jaar geleden gestart. Er zijn verwachtingen geschept die niet meer passen binnen het huidige perspectief.
Ook is van een aantal woningen de onderhoudsstaat onder de norm. Een huurverhoging van 0% is bij deze
complexen dan ook op zijn plaats.
Het gaat om31 woningen (totaal 44 minus verkochte en tijdelijk verhuurde woningen).
Woningen aan de Sluisweg 57- 63 vallen buiten het project en ook buiten deze uitzondering.
voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. We verwachten voor ongeveer 10% van onze huurders een
inkomensafhankelijke huurverhoging te kunnen vragen.
leidt tot een totale huurverhoging van ongeveer 3,4%. Dit is inflatie + 0,8%. Huursom benadering gelijke
huurverhoging is ongeveer 0,6% van de totale huursombenadering. Als deze niet wordt meegeteld in de
huursombenadering is de huurverhoging 2,8%.
Deze extra huurverhoging wordt ingezet voor investeringen in duurzaamheid en beschikbaarheid.
Huurverhoging van 1,6% (inflatie -/- 1 %) voor DAEB-Woningen, waarvan de huidige contract-huur boven
de streefhuur ligt. Dit betreft ongeveer 250 woningen.
Huurverhoging van DAEB-woningen met een staffel:
streefhuur ligt, krijgen een huurverhoging tot aan de streefhuur. Dit betreft ruim 200 woningen.
onder streefhuur ligt. Dit betreft bijna 800 woningen.
streefhuur ligt. Dit betreft ruim 900 woningen.
26 tot 57 % onder streefhuur ligt. Dit betreft ongeveer 500 woningen.
voor de doelgroep onder 23 jaar met een streefhuur op de kwaliteitskortingsgrens (€ 432,51).
Uitzondering hierop zijn woningen waarvan de huur (ver) onder deze streefhuur worden verhuurd,
deze krijgen een huurverhoging volgens dezelfde staffel als bij punt 2.
tegen de markthuur. Uitzondering hierop zijn 7 woningen die een ‘DEAB-prijs’ betalen.
Voor deze woningen wordt een huurverhoging volgens de staffel van de DAEB-woningen zoals benoemd onder 2.
de – wettelijk vastgestelde – inkomensgrens van de sociale doelgroep ligt (>€ 43.574, -).
nagestreefde voorraad.
adviestermijn van 6 weken. Wij verzoeken de huurdersraden om uiterlijk 27 maart 2020 het advies uit te brengen.
Mocht in deze periode een overleg wenselijk zijn, kan met het Officemanagement (Annelies) een afspraak
gemaakt worden. Een reactie op het advies van Fien Wonen kunnen de huurdersraden
uiterlijk 10 april 2020 verwachten.
Elisabeth ter Borg Directeur-bestuurder
13 februari 2020
verwachten we rond 13 april 2020, en zullen dan ook os advies bekend maken via de website. Dus later meer.
Dit is met name belangrijk voor de primaire doelgroep: de huishoudens met de lagere inkomens.
In het kader van de toewijzingsregels (EU-norm, passend toewijzen) is deze primaire doelgroep begrenst tot
het jaarinkomen van € 39.055, - (peil 2020).
Aan de secundaire doelgroep (lagere middeninkomens tussen € 39.055, - t/m € 43.574, -) mogen we beperkt
toewijzen in de sociale sector. De inkomensgroep boven € 43.574, - vormt geen doelgroep voor de toewijzing
in de sociale sector.
in overeenstemming met het Sociaal Huurakkoord 2018 2,6% (inflatie 1 december 2018 tot 1 december 2019),
exclusief huurharmonisatie en alle huurverhogingen wegens woningverbetering.
Woningcorporaties krijgen wel de mogelijkheid om in de Prestatieafspraken met gemeente en
huurdersorganisatie een hogere huursomstijging dan 2,6% voor 2020 af te spreken, maar niet hoger dan 3,6%.
op 1 januari 2021 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2020.
Hierbij worden bepaalde woningen buiten beschouwing gelaten, zoals bijvoorbeeld woningen die
leeg staan op 1 januari 2020 of 2021.
in inflatie + 2,5 procentpunt. Door verruiming van de maximaal toegestane huurverhoging kunnen
woningcorporaties binnen de maximale huursomstijging de huurverhoging voor individuele
woningen differentiëren naar de afstand tussen de feitelijke huurprijs en de maximale huurprijsgrens
van de woning.
Door het hanteren van een staffel kan een betere relatie worden gelegd tussen huurprijs
en kwaliteit van de woning.
Uitzonderingen hierop zijn AOW-gerechtigden en gezinnen van 4 of meer personen.
Diverse groepen zijn uitgesloten van een inkomensafhankelijke huurverhoging.
Het ministerie heeft deze benoemd. Het gaat om AOW-gerechtigden en gezinnen van 4 of meer personen.
De bestaande uitzondering voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten blijft
daarbij gehandhaafd.
Randvoorwaarden Fien Wonen
Fien Wonen van de afspraken uit het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond welke als basis zijn
gebruikt voor het bepalen van de huurverhoging.
De woningen tellen ook niet mee in de huursom.
Woningen in de vrije huursector zijn matig verhuurbaar.
Het voorstel is om een huurverhoging door te voeren van 2,6%, gelijk aan het inflatiecijfer.
aantal jaar geleden gestart. Er zijn verwachtingen geschept die niet meer passen binnen het huidige perspectief.
Ook is van een aantal woningen de onderhoudsstaat onder de norm. Een huurverhoging van 0% is bij deze
complexen dan ook op zijn plaats.
Het gaat om31 woningen (totaal 44 minus verkochte en tijdelijk verhuurde woningen).
Woningen aan de Sluisweg 57- 63 vallen buiten het project en ook buiten deze uitzondering.
voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. We verwachten voor ongeveer 10% van onze huurders een
inkomensafhankelijke huurverhoging te kunnen vragen.
leidt tot een totale huurverhoging van ongeveer 3,4%. Dit is inflatie + 0,8%. Huursom benadering gelijke
huurverhoging is ongeveer 0,6% van de totale huursombenadering. Als deze niet wordt meegeteld in de
huursombenadering is de huurverhoging 2,8%.
Deze extra huurverhoging wordt ingezet voor investeringen in duurzaamheid en beschikbaarheid.
Huurverhoging van 1,6% (inflatie -/- 1 %) voor DAEB-Woningen, waarvan de huidige contract-huur boven
de streefhuur ligt. Dit betreft ongeveer 250 woningen.
Huurverhoging van DAEB-woningen met een staffel:
streefhuur ligt, krijgen een huurverhoging tot aan de streefhuur. Dit betreft ruim 200 woningen.
onder streefhuur ligt. Dit betreft bijna 800 woningen.
streefhuur ligt. Dit betreft ruim 900 woningen.
26 tot 57 % onder streefhuur ligt. Dit betreft ongeveer 500 woningen.
voor de doelgroep onder 23 jaar met een streefhuur op de kwaliteitskortingsgrens (€ 432,51).
Uitzondering hierop zijn woningen waarvan de huur (ver) onder deze streefhuur worden verhuurd,
deze krijgen een huurverhoging volgens dezelfde staffel als bij punt 2.
tegen de markthuur. Uitzondering hierop zijn 7 woningen die een ‘DEAB-prijs’ betalen.
Voor deze woningen wordt een huurverhoging volgens de staffel van de DAEB-woningen zoals benoemd onder 2.
de – wettelijk vastgestelde – inkomensgrens van de sociale doelgroep ligt (>€ 43.574, -).
nagestreefde voorraad.
adviestermijn van 6 weken. Wij verzoeken de huurdersraden om uiterlijk 27 maart 2020 het advies uit te brengen.
Mocht in deze periode een overleg wenselijk zijn, kan met het Officemanagement (Annelies) een afspraak
gemaakt worden. Een reactie op het advies van Fien Wonen kunnen de huurdersraden
uiterlijk 10 april 2020 verwachten.
Elisabeth ter Borg Directeur-bestuurder