Stichting Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam
Huurverhogingsvoorstel
1 juli 2020
Daar zijn wel regels voor en daarom geeft de overheid jaarlijks informatie via een circulaire.
Het gaat over huurtoeslag, inkomensgrenzen, verkoopregels, inkomensafhankelijke huurverhoging en
overige bedragen. En ook over de AOW-leeftijd, vervallen van de maximale inkomensgrenzen en de
indexering van de eigen bijdrage voor de huurtoeslag.
gemeenten Vijfheerenlanden en Hardinxveld-Giessendam maken jaarlijks prestatieafspraken.
Hierin is afgesproken is opgenomen dat partijen streven naar een betaalbare sociale huurwoningvoorraad.
huurders, de Woonbond, hebben een sociaalhuurakkoord afgesloten.
Hier conformeert Fien Wonen zich aan.
De rijksoverheid heeft hier regels voor opgesteld.
verleden opnieuw in kaart gebracht. Er zijn oude woningen die wellicht binnen een zekere tijd worden
gesloopt. Maar ook mooie luxe moderne en energiezuinige woningen. Fien Wonen wenst daar enigszins
op in te spelen door de huren wat rechtvaardiger aan te passen.
Dat zijn voor Vijfheerenlanden Huurders Belang Zederik (HBZ) en voor Hardinxveld-Giessendam
Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam (HRHG). Beide huurdersraden trekken hierin gezamenlijk op.
Binnen 6 weken dient het advies bij Fien Wonen binnen te zijn.
Daarna heeft Fien Wonen maximaal 2 weken de tijd voor een reactie.
Een advies kan natuurlijk worden genegeerd maar dat is wettelijk niet toegestaan.
Fien Wonen met steekhoudende argumenten reageren.
economisch belang ‘. Dit zijn de sociale huurwoningen. De woningen in de vrije sector zijn
niet-DAEB-woningen.
Voor de periode van 01-12-2018 tot 01-12-2019 bedraagt dit 2,6%. In deze periode zijn veel spullen
dus 2.6% in prijs gestegen. Daar heeft een woningcorporatie ook mee te maken.
De streefhuur is de huurprijs die een woning zou krijgen op het moment dat er een nieuwe huurder
in komt (bij mutatie). De streefhuur wordt bepaald door te kijken naar betaalbaarheid voor onze
doelgroep, waarmee we rekening houden met de overheidsregels voor huurtoeslag en passend toewijzen.
Op deze manier proberen we de beschikbare woningvoorraad zo passend mogelijk te verhuren bij de
inkomens van de huurders. Uiteraard gelden ook de wettelijke normen en regels voor de
huurverhoging, net als gemaakte afspraken met de huurdersorganisatie.
te doorgronden. Fien Wonen heeft zelfs geconcludeerd het vrijwel onmogelijk om de definitie ‘streefhuur’
bijna niet goed uit te kunnen leggen aan de gemiddelde huurder. Dit bleek ook uit vragen die de
huurdersorganisaties HBZ en HRHG hebben en de bij HBZ en HRHG binnengekomen vragen.
Het principe om via een onderstaande ‘staffel’ de huurverhoging door te voeren blijft echter overeind.
Fien Wonen kiest ervoor om één en ander te versimpelen. Voor de huurverhoging hanteert Fien Wonen
niet meer de streefhuur als basis, maar de toewijzingscategorie.
voor ‘jongerenwoningen’ (kwaliteitskortingsgrens)
(eerste aftoppingsgrens)
voor de secundaire doelgroep (liberalisatiegrens
maximaal te betalen huur speelt de streefhuur wel een rol. Ook een rol speelt of er schaarste of een
overschot aan sociale huurwoningen is in een dorp. Dit is vastgelegd in een uitgebreid onderzoek:
de Portefeuillestrategie.
Dit zijn nog niet de werkelijke percentages:
Energie labels tellen niet mee, dus ook de aangelegde PV-panelen spelen geen rol.
Neem huurder 1 uit de tabel:
Die huurders heeft een huidige huur van € 390,57. Zijn toewijzingscategorie is € 619,01.
Dat zou betekenen dat hij € 228,44 onder de toewijzingscategorie zit. Omdat deze huurder zo ver van
zijn toewijzingscategorie zit en dus eigenlijk te goedkoop woont wordt de huur met 5,10% verhoogd.
Dat levert een huurverhoging van € 19,92. op. Het gaat daarom best nog lang duren voordat deze huurder
op de tuur conform de toewijzingscategorie zit. De 5,10% is inclusief inflatie van 2,60%.
De extra huurverhoging is dan 2,5%.
Huurder 4 zit al op de huurcategorie en krijgt helemaal geen huurverhoging. Ook geen inflatiecorrectie.
Huurders die meer € 43.574,00 per jaar verdienen, punt 5 van het voorstel, betalen de
hoofdprijs: 6,6% huurverhoging.
wordt de definitieve percentages voor de huurverhoging bepaald):
we rechtvaardigheid nastreven en de lasten gelijk proberen te verdelen.
op of boven de toewijzingscategorie ligt (ruim 450 woningen).
streefhuur ligt (tot ongeveer € 100,- onder toewijzingscategorie). Dit betreft bijna 800 woningen.
onder de toewijzingscategorie ligt (ongeveer
€ 100,- tot € 150,- onder de toewijzingscategorie). Dit betreft ruim 900 woningen.
ver onder de toewijzingscategorie ligt (meer dan
€ 150,- onder de streefhuur). Dit betreft ongeveer 500 woningen.
woningen die zijn gelabeld voor de doelgroep onder 23 jaar.
boven de – wettelijk vastgestelde – inkomensgrens van de sociale doelgroep ligt
(>€ 43.574, -). We streven ‘redelijkheid’ na over de huurprijs voor mensen met een hoger inkomen, we
gaan niet ‘eindeloos’ verhogen. Voor dit jaar zien we dat de ruimte voor verhoging er nog wel is.
(deze woningen worden gesloopt).
krijgen dan uw buren. Zie het voorgaande voorbeeld. Uit dit voorbeeld ziet u dat het beoordelen van de
huurverhoging voor een specifieke woning een lastige zaak is waarbij veel gegevens nodig zijn.
HBZ EN HRHG adviseren Fien Wonen om een bemenst laagdrempelig huurdersloket in te richten waar
u uitleg kunt krijgen als de brief van Fien Wonen voor u niet duidelijk is.
ons advies binnen te zijn. U ziet waarschijnlijk dat deze adviesaanvraag over de huurverhoging geen
gemakkelijke opgave is.
Nu beslist een bestuur van 4 personen over een zaak die 1250 wooneenheden met één of meer personen aangaat.
heeft ons erg geholpen.
Dank u wel!!
een gezamenlijk advies uit aan Fien Wonen. Dat was een monsterklus. We konden niet meer bijeenkomen
vanwege het Coronavirus en niet alle personen van Fien Wonen waren steeds aanwezig.
Dit omdat er ook nog een voorjaarsvakantie tussen zat waarop medewerkers van Fien Wonen en niet
alle bestuursleden van HBZ en HRHG bijeen konden komen en overleggen. En dan natuurlijk de totaal
gewijzigde opzet voor het vaststellen van de huren waarvan we ook melding maken in het advies.
Maar het is wel gelukt! Ook onder moeilijke omstandigheden kunnen we ons steentje bijdragen en daar
ben zijn we best wel trots op.
we hebben de achterban erbij betrokken en iedere bestuurder kon zijn/haar percentages aangeven en
eigen inbreng hebben. Dit advies is derhalve zeer breed gedragen door de volledige besturen van
HBZ en HRHG. We vertrouwen er op dat Fien Wonen dit herkent.
gedaan. Wij willen dat de huurders optimaal worden geïnformeerd.
Ons advies is op dit moment (25-03-2020) pas één dag verzonden.
De reactie van Fien Wonen moet nog binnen komen en daar hebben ze wettelijk twee weken de tijd voor.
Zodra er iets te melden valt wordt deze pagina weer geüpdatet.