Notulen Algemene Huurdersrsvergadering
14 juni 2011
Verslag van de
Algemene Huurdersvergadering van Omnivera gehouden
op 14 juni 2011 in het kantoor aan
de Rijnstraat 1
Aanwezig:
Inclusief de leden van de raad van
commissarissen, directeur-bestuurder Benno Gruijters,
mt leden Marco Mommersteeg en Ramon
Jens en de leden van de stichting huurdersraad Omnivera zijn er
ongeveer 30 personen aanwezig.
Verslaglegging: Arja
Slob-Stuij/secretarese
1. Opening
Dhr. M. Stek, voorzitter van de
stichting huurdersraad Omnivera heet aanwezigen welkom.
De belangstelling is ongeveer gelijk
aan vorig jaar. Met elkaar hoopt Dhr. Stek op een goede vergadering.
2. Notulen algemene
huurdersvergadering 10 juni 2010
De notulen worden zonder op- of
aanmerkingen vastgesteld.
3. Verslag activiteiten van de
stichting huurdersraad Omnivera over het verslagjaar 2010
Dhr. Stek geeft aan dat een overzicht
van de activiteiten van de stichting huurdersraad staat vermeld in
het jaarverslag 2010 van Omnivera. De stichting huurdersraad
Omnivera wordt ingelicht over financiële zaken, nieuwbouwprojecten,
jaarverslag en begrotingen.
De stichting huurdersraad heeft in alle zaken een adviserende rol. In het kort gaat Dhr. Stek in op de volgende onderwerpen:
-Huurverhoging
De huidige vraaghuur bij Omnivera is
gemiddeld 63 tot 65%. Bij mutatie en voldoende levensduur van de
woning gaat dit naar 75% van de maximaal redelijke huur.
-Europese regelgeving.
Regelgeving die er in voorziet dat
woningen tot € 652,- toegewezen moeten worden aan mensen met een
inkomen tot € 33.614,-. Voor middeninkomens is deze regel heel
vervelend. Ze verdienen te veel om een woning te huren, maar te
weinig om een woning te kopen. Omnivera kiest ervoor om zich
vooralsnog aan de regelgeving te houden om bij eventuele
overschrijding niet de borging voor nieuwbouwprojecten kwijt te
raken.
-Klantvriendelijk/klantgericht
Dhr. Stek geeft aan dat ook bij
corporaties bezuinigd moet worden. Het contact huurder/verhuurder
krijgt dan ook bij Omnivera een andere invulling. Huurder wordt
actief betrokken. Onder andere bij vervangingen in een
mutatiewoning. De eerste woningen zijn al op deze manier gemuteerd.
4. Benoeming stembureau verkiezing
huurdersraad
Dit agendapunt vervalt, zie agendapunt
5
5. Verkiezingen huurdersraad door
algemene huurdersvergadering
Dhr. Stek vraagt of er bezwaren zijn
tegen (her)benoeming van de genoemde kandidaten. Er zijn geen
bezwaren. De onderstaande personen worden herbenoemd:
M. Stek Sluisweg 61
N. Koppelaar-Put Uranusstraat 39
Door het aftreden van Dhr. Van de
Giessen, Rembrandthof ontstaat een vacature.
Bji dit onderdeel van de agenda
overhandigt Dhr. Stek aan Dhr. Heikoop een bon ter gelegenheid van
zijn 25-jarig lidmaatschap van de stichting huurdersraad. Ook wordt
Dhr. Van de Giessen bedankt voor zijn inbreng in de stichting
huurdersraad en krijgt een presentje aangeboden.
Pauze
6. Strategisch plan door Benno
Gruijters, directeur-bestuurder Omnivera
Dhr. Gruijters geeft aan de hand van
een power-point presentatie uitleg over het nieuwe strategische
plan. Een plan dat samen met mt, medewerkers en belanghouders tot
stand is gekomen. Er zijn nieuwe kernwaarden geformuleerd:
-betrouwbaar, -in ontwikkeling, -samen. De rode draad en de
uitdaging van het strategisch plan is het klantgericht werken en
kostenbewust omgaan met het maatschappelijke geld.
7. Jaarverslag door Marco
Mommersteeg, manager bedrijfsvoering
Dhr. Mommersteeg geeft aan de hand van
een power-point presentatie een toelichting op het jaarverslag 2010.
Hij concludeert dat het negatieve resultaat van de winst- en
verliesrekening een waarschuwing is voor de corporatie. Projecten
leveren niet op wat ze kosten. Bovendien heeft Omnivera een flinke
post aan leningen uitstaan.
Vraag vanuit de huurders:
Is afwaardering verplicht.
Antw.: Dhr. Mommersteeg geeft aan dat
het verplicht is om de afwaardering in 1 jaar te boeken.
8. jaarlijkse huurverhoging en
huidige ontwikkelingen.
Dhr. Jens geeft aan de hand van een
power-point presentatie een toelichting op de jaarlijkse
huurverhoging en de huidige ontwikkelingen. De jaarlijkse
huurverhoging bedraagt 1,3%. Huurders zijn hier door een brief van
op de hoogte gesteld.
Niet alleen de verkoop van woningen
stagneert ook de verhuur. Bijvoorbeeld bij seniorenwoningen. Ook de
genoemde Europese regelgeving doet hier aan geen goed.
Omnivera gaat hier hard mee aan de slag
door o.a. verlaging of afschaffing van de leeftijdsgrens bij het
aanbieden van woningen, de verkoop van 18 woningen bij project
Het Perron aan mensen met een
middeninkomen, waardoor woningen vrijkomen voor starters en woningen
aanbieden met een energielabel.
Vraag vanuit de huurders
Hoeveel woningen worden toegewezen aan
statushouders.
Antw.: Niet het aantal woningen is van
belang, maar het aantal personen. Het is een taakstelling van de
gemeente. Het was 10, maar wordt 20. Omnivera werkt hier aan mee.
Vraag vanuit de huurders
Wat denkt Omnivera van de mogelijkheid
om woningen versplintert te verkopen (niet als complex)
Antw.: Nu nog niet. In de toekomst kan
dit mogelijk wijzigen.
Vraag vanuit de huurders
Wie bepaalt of er een huurwoning
verkocht gaat worden.
Antw.: Omnivera.
Vraag vanuit de huurders
Waarom is er gekozen voor verkoop van
het nieuwbouwproject Het Perron.
Antw.: Bij het bepalen van de huurprijs kwam deze boven de 750 euro. Niet verhuurbaar binnen Hardinxveld-Giessendam. Bovendien denken we hiermee de doorstroming op gang te brengen. Huurders van Omnivera hebben voorrang bij het kopen van een dergelijke woning.
Vraag vanuit de huurders:
Hoe kan de verhuurprijs zo hoog zijn.
Grond was toch in ons bezit en de waarde van het huis berekend lijkt
een lagere huurprijs logisch.
Antw.: Alle kosten, dus ook waarde van
de gesloopte woningen, sloopkosten, ontwikkelkosten worden in de
grondkosten opgenomen.
9. Presentatie nieuwbouwprojecten
-Het Perron
Dhr. Jens geeft een korte presentatie over het nieuwbouwproject Het Perron en nodigt aanwezigen uit voor de verkoopmanifestatie van 18 juni van 13.00 tot 15.00 uur in restaurant Kampanje. Op 14 juni 2011 hebben zich via de website al 25 gegadigden gemeld.
-Peulenhof
Woningen worden binnenkort opgeleverd.
8 woningen verhuurt, 1 in optie en nog 11 te verhuren. Bij het niet
verhuren van de woningen is de huurderving per maand aanzienlijk.
Dhr. Stek geeft aan dat Omnivera gewend
is te denken in kansen, maar dat de bedreigingen toch dichterbij
komen.
10. Rondvraag
Vraag vanuit een huurder uit de
galerijflat:
Het strategisch plan is een ambitieus plan wat niet
alleen een verandering voor de huurders inhoudt, maar ook voor de
medewerkers. Hoe loopt dit binnen Omnivera?
Benno Gruijters geeft aan dat ook
medewerkers in het proces van anders denken zitten. Er is tijd voor
nodig. We moeten met elkaar door, zonder franje en creatiever in
denken.
Vraag vanuit de
huurders:
De luifel van de Peulenlaanflat is al
een hele tijd kapot. Wordt dit nog gemaakt?
Benno Gruijters geeft aan dit door te
geven aan Cor de Vreede. Hij komt hier op terug.
Vraag vanuit de
huurders:
Wat als de genoemde 10%
toewijzingsgrens overstegen wordt.
Ramon Jens antwoordt dat zolang er
vanuit de overheid geen duidelijkheid gegeven wordt over de
consequenties van de overschrijding, Omnivera zich aan de
regelgeving houdt.
Wel proberen we om binnen de
regelgeving de mensen met een middeninkomen te helpen.
Vraag vanuit de huurders:
Wat als huurtoeslag door verhuurder
betaald moet worden?
Marco Mommersteeg geeft aan dit zeker een rare regeling te vinden. Hoe hoger de huur hoe hoger de toeslag. Vanuit de opbrengst van de huren moet de huurtoeslag betaald worden. Benno Gruijters geeft nogmaals aan dat de overheid de corporaties als ‘rijk’ ziet. De toeslag 230 euro per woning gaat geheven worden als bijdrage aan de huurtoeslag. Dit betekent € 600.000,- per jaar voor Omnivera.
Vraag vanuit de huurders:
Hoe gaat Omnivera om met de huidige
inkomenspolitiek.
Marco Mommersteeg geeft aan dat wij nu
te maken hebben met de wet op de privacy.
Mocht het anders worden en krijgen
corporaties dezelfde inzichten als de belastingdienst,
zal er een wetswijziging moeten komen.
Dit is nu nog niet aan de orde.
Vraag vanuit de huurders:
Hoe zit het met het inkomen van de
directeur-bestuurder.
Benno Gruijters antwoordt dat dit past
binnen de vastgestelde salarisregeling van bestuurders van
woningcorporaties.
Vraag vanuit de huurders:
Hoe zit het dan met de Izeboud norm.
Benno Gruijters geeft aan dat er een
regeling is om salarissen van bestuurders woningcorporaties met een
staffel naar het aantal woningen die een corporatie heeft.
Vraag vanuit de huurders:
We missen een overzicht van geplande
onderhoudswerkzaamheden in deze agenda.
Benno Gruijters geeft aan dat deze
informatie op internet komt te staan.
Vraag vanuit de huurders:
Hoe gaan we om de veiligheid bij de
doorgang Peulenlaan/Uranusstraat De fietssluisjes zijn weggehaald,
wat gevaarlijke situaties oplevert. Navraag bij de gemeente heeft er
niet toe geleid dat ze worden teruggeplaatst. Ramon Jens geeft aan
contact met de gemeente op te nemen en komt hier op terug.
11. Sluiting
Niets meer aan de orde zijnde, sluit
Dhr. Stek de vergadering en nodigt de aanwezigen uit voor een
informeel samenzijn.
M. Stek
voorzitter
